二手房购买详析

最近由于准备购买二手房，对二手房购买程序做了做了一些了解。先分享如下：

一 二手房交易先电话咨询的相关问题
1.房龄是哪一年的，楼层，是否临街。格局，如朝向，双南，全明，各房间、厅、厨房、厕所分别多大。是否管道煤气？是否有小区物业？物业费多少？

2.有线电视、电话、网络？房内设施、家具、电器情况？

3.是否已经装修，何时装修？新旧程度？当初花了多少钱装修？阳台是否封闭，是否是自己封闭（因为涉及到算面积）？。有阁楼的，面积是否已经包括阁楼的面积

4.现在是否有人租或者住？

5.周边生活设施？菜场？学区？

6.维修基金的情况，维修基金余额的结算与更名？

7.如果是房改房，土地出让金是否要交？

8.电路是否已经增容？

二 二手房购买前需要搞清楚的几个问题

重要的
1.到房管局看看是否已经抵押，是否是夫妻共同财产？（共有财产，需要双方的出让证明）购房人在购买二手房时应看清房屋的共有人，在征得全体共有人同意后再进行购买行为。看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。

2.到规划局看看，是否是合法的建筑？是否有拆迁计划？是否有以前遗留下来未迁走的户口？

3.是否集体土地上私有房屋，有些人员是不能够有资格买这些房子的。

4.持房产证，到房地产交易中心查询其是否具有上市资格，是真是伪，有没有其他债权关系。

5.在购买二手房的时候,一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,避免一房两卖。要审视房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。特别要仔细关注二手房是否多人共有,如果共有,一定要有共有人同意出卖的证明书,才能签订有关协议,否则就会陷入不能办理产权证的窘境。

6.购买有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有优先购买权，如果第三人想购买该房，必须有承租人书面放弃购买此房的声明，否则该买卖处于不稳定状态，承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。

7.一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；交易时，买方可以查看卖方的房地产权证原件，或者可以委托中介到房地产交易中心，调取该房产的《房地产登记册》，了解该房屋的基本信息，如产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态等。

8.房产的还贷情况。倘若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。 一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户。

9.房子质量问题只有自己多注意。（各处漏水、下水道以上等等）

需要关注的

1.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

2.天花板是否有渗水的痕迹，（特别是下雨之后）窗台缝隙是否漏水。墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。下水道堵塞和墙面渗水等问题。（如果有在房屋合同上注明）

3.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。在交房当日结清水、电、物业管理费等费用

4.还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

5.是否租给别人，承租人有优先购买权。如有需要租房人，出具不购买证明。

6.看房时多看看邻居也是很重要的，了解他们在此居住是否顺心。

7.对于按揭无法如约办下来的情况要尤其注意，买房人可以在合同中事先说明，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭，双方可以协调解决。

8.附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

看房注意事项：
1.不看白天看晚上
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

2.不看晴天看雨天
下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

3.不看建材看格局
购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。

4.不看墙面看墙角
查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5.不看装潢看做工
好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

6.不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

7.不开冷水开热水
如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

8.不看电梯看楼梯
新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。

9.不看地上看天上
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

10.不问屋主问警卫
可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。